Les 5 erreurs à éviter lors de l'estimation de votre bien à Grenoble
Si vous envisagez de vendre votre appartement, votre maison ou encore votre garage à Grenoble ou les communes alentours (Corenc, Meylan, Saint-Martin-d'Hères, Fontaine...), vous devrez forcément réaliser une estimation de votre bien immobilier. Celle-ci permet de fixer le prix de vente afin qu’il soit cohérent avec sa valeur réelle. Cette étape pourtant essentielle du processus de vente est parfois négligée des propriétaires qui commettent des erreurs et se retrouvent avec leur bien immobilier invendu sur les bras ou bien avec une maigre plus-value.
Le Montorge est spécialiste de l’estimation immobilière à Grenoble et ses environs. Nos experts en immobilier grenoblois vous proposent leur éclairage et vous révèle 5 erreurs à éviter lors de votre estimation.
Erreur n°1 : Sous-estimer l'influence du marché local
Si vous ne connaissez pas l’état du marché immobilier à Grenoble, vous ne pourrez pas estimer correctement le prix de votre bien. Plus un bien est rare sur le marché (et fortement demandé) et plus son prix sera important. En 5 ans, les prix ont augmenté de 26 % à Grenoble. Malgré un ralentissement important du marché immobilier Français en 2023, l’immobilier grenoblois conserve un bon dynamisme avec une augmentation de 6 % entre 2022 et 2023 et +2 % d’augmentation sur le premier trimestre 2023. Mais cette tendance peut amener à évoluer dans le temps : le marché immobilier très reste volatile et tous les types de biens ne se valent pas.
Erreur n°2 : Se baser uniquement sur des estimations en ligne
L’estimation en ligne est très pratique : simple à remplir, rapide et souvent gratuite. Elle permet d’obtenir une valeur calculée à partir de bases de données. Cette méthode permet de tenir compte du marché local, mais elle ne peut pas fournir une estimation précise et fiable. Votre bien a des spécificités, des atouts et des défauts qui ne peuvent pas s’évaluer autrement qu’en se rendant sur place (ex : la luminosité, le vis-à-vis, le bruit, la qualité des matériaux etc.). En vous fiant uniquement à des estimations en ligne, vous passez à côté du prix réel de votre bien. C'est pourquoi, Le Montorge vous recommande d'utiliser son formulaire d'estimation en ligne afin d'avoir une première idée du prix de votre bien, puis de demander une estimation sur place à l'un de nos experts.
Erreur n°3 : Ignorer les caractéristiques de votre bien
A Grenoble, ville étudiante, la demande pour les petites surfaces et les appartements de type studio ou T2 est importante. Nombreux sont les acheteurs souhaitant investir dans le locatif, notamment lorsque le bien être transformé en logement étudiant. Les colocations, très en vogue elles-aussi, permettent aux grands appartements du centre-ville de prendre eux aussi de la valeur. De même, les Grenoblois recherchent de plus en plus d’espace extérieur et les caves, boxes, garages ou encore place de parking sont devenus des must-have dans la commune (tout comme les locaux à vélos !). Tous ces critères donnent de la valeur à votre bien car ils sont très demandés par les acheteurs mais bien souvent rares à réunir. Si vous ne devez pas ignorer les qualités de votre bien, vous ne devez pas non plus ignorer ses défauts. L’ancienneté des bâtiments grenoblois et leurs mauvaises performances énergétiques, tout comme une mauvaise situation géographique peuvent faire baisser radicalement la valeur de votre bien. Certains quartiers de Grenoble sont peu recherchés des acheteurs et présentent donc des prix m² plus bas. D’autres éléments comme le manque de luminosité, l’absence d’ascenseur, un fort vis-à-vis ou encore la présence d’une rue passagère font baissés la valeur des biens. Si vous ne les prenez pas en compte, le prix que vous fixerez ne répondra pas au marché.
Erreur n°4 : Ne pas prendre en compte les travaux et rénovations récents
Un bien à rénové est toujours proposé à un prix inférieur qu’un bien récent ou dans lesquels des travaux d’aménagement ont été effectués. On ne parle pas de refaire la peinture ou de poser du parquet. Il s’agit plutôt de restauration de la plomberie, cassage de cloison, installation de poêle ou encore travaux d’isolation thermique. Si vous avez entamer de gros travaux ou effectuées récemment des rénovations, ces derniers peuvent augmenter la valeur de votre bien. Cependant, notez que l’augmentation de valeur que ces travaux apportent n’est pas proportionnelle à ce qu’ils vous ont coûté, le calcul peut alors être compliqué à faire.
Erreur n°5 : Négliger l'importance d'une expertise professionnelle
Une auto estimation ne coûte rien... à priori. Mais une erreur peut finir par vous coûter très cher. Un bien surestimer ne se vendra pas et vous vous retrouverez coincé dans vos projets futurs. Les acheteurs grenoblois repèrent très vite quand un bien est trop cher par rapport au marché et à son budget. Votre bien correspond à certains types de profils acquéreurs : pour les attirer, il faut proposer le juste prix. Quant à un bien sous estimé, il ne vous permettra pas de maximiser votre plus-value voire, il peut attirer la méfiance des acquéreurs : pourquoi un bien de cette qualité est proposé à un prix si bas ? A-t-il des défauts cachés ? Les acheteurs se poseront probablement beaucoup de questions et hésiteront à venir visiter. Au final, estimer vous-même votre bien à Grenoble vous aura coûté du temps, de l’énergie et surtout de l’argent.
Faire appel à une agence immobilière professionnelle permet d’obtenir une estimation fiable de votre bien et de fixer le juste prix : celui que les acheteurs sont réellement prêts à payer pour votre bien et ses caractéristiques. Un dossier est construit pour établir la valeur de votre bien. A l’intérieur, on retrouve des documents essentiels comme les plans, la taxe foncière, la copropriété, les diagnostics obligatoires, d’éventuelles factures de travaux etc. Un professionnel se déplace directement sur place pour constater les atouts et les défauts de votre bien. A terme, votre agence immobilière est capable de vous donner un prix fiable et surtout, vous expliquez les raisons de ce prix.